Butų skiltyje pasirodęs skelbimas nebūtinai reiškia, kad siūlomas savarankiškas butas. Kartais parduodama tik namo dalis, kuriai nustatyta naudojimosi tvarka. Šis skirtumas gali tapti lemiamas, jei būstą ketinate įsigyti su banko paskola.
Viename skelbime siūlomas 41 kv. m būstas Vilniuje, Untulių gatvėje. Nors aprašyme patalpos kelis kartus vadinamos butu, pardavėjas taip pat nurodo, kad parduodama „namo dalis pagal notarinę naudojimosi tvarką“. Kaina – 1 200 eurų už kvadratinį metrą.
Apie didelių namų padalijimą į mažesnes patalpas ir jų pardavimą, nustatant naudojimosi tvarką, prieš konferenciją „Financial Freedom Forum“ vykusiame vebinare pasakojo NT investuotojas ir vystytojas Giedrius Skėrys. Jis aptarė bendrą tokių sandorių praktiką, o ne konkretų skelbimą.
Pasak jo, notariškai įtvirtinus naudojimosi tvarką namo dalis gali atrodyti beveik kaip įprastas butas. Vis dėlto kyla klausimų dėl bendrų patalpų, šildymo ir kitų paslaugų. Todėl prieš perkant svarbu tiksliai suprasti, koks turtas įsigyjamas.
Namo dalis nėra tas pats, kas atskiras butas
Pirkdamas atskirą butą žmogus tampa konkretaus buto savininku. Įsigijęs namo dalį su nustatyta naudojimosi tvarka, jis tampa viso namo bendraturčiu. Šis dokumentas tik apibrėžia, kuriomis patalpomis jis gali naudotis.
Lietuvos notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis pabrėžė, kad toks susitarimas pats savaime nesukuria atskiro buto kaip savarankiško nekilnojamojo turto objekto. Todėl svarbiausi yra NT registro duomenys ir sandorio dokumentai, o ne skelbime pasirinktas objekto pavadinimas.
Pirkėjas turėtų įsitikinti, kad naudojimosi tvarka ne tik patvirtinta notaro, bet ir įregistruota viešame registre. Tokiu atveju jos privalės laikytis ir būsimi namo dalies savininkai. Taip pat būtina išsiaiškinti, kurios patalpos bus naudojamos individualiai, kurios liks bendros ir kokios teisės priklausys į žemės sklypą.
Ne mažiau svarbi registre nurodyta pastato ir patalpų paskirtis. M. Stračkaičio teigimu, naudojimosi tvarka šios paskirties nekeičia ir neįteisina jau atliktų statybos darbų.
Namo bendraturčiui taip pat tenka pareiga gerbti kitų savininkų teises. Jei jis vėliau nuspręstų savo dalį parduoti pašaliniam asmeniui, kiti bendraturčiai turėtų pirmenybės teisę ją įsigyti. Prieš tvirtindamas pardavimo sutartį notaras patikrina, ar ši teisė buvo užtikrinta.
Bankas gali atsisakyti finansuoti tokį pirkinį
Skirtumas tarp buto ir namo dalies ypač reikšmingas perkant su paskola. SEB nurodo, kad būsto kreditu finansuoja gyvenamosios paskirties objektus, kurie registre įregistruoti kaip atskiri turtiniai vienetai, pavyzdžiui, butus arba gyvenamuosius namus, turinčius atskirą unikalų numerį.
Jeigu parduodama namo dalis yra bendrosios dalinės nuosavybės objektas ir nėra įregistruota kaip savarankiškas NT vienetas, SEB būsto kredito tokiam pirkiniui nesuteikia.
Ar ši taisyklė taikoma Untulių gatvėje siūlomam objektui, iš paties skelbimo nustatyti neįmanoma. Viešai prieinamo šio turto registro išrašo nėra, todėl negalima patikrinti, kaip tiksliai jis įregistruotas.
Kokius dokumentus būtina gauti prieš mokant avansą?
Prieš pervedant avansą pardavėjo reikėtų paprašyti NT registro išrašo. Jis parodys, ar perkamas atskiras butas, ar namo dalis. Jei planuojate skolintis, SEB rekomenduoja šį dokumentą ir kitą turimą informaciją pirmiausia pateikti bankui.
Jeigu parduodama namo dalis, būtina gauti ir naudojimosi tvarkos dokumentus. M. Stračkaičio teigimu, įvertinęs šiuos dokumentus bei registro duomenis notaras gali paaiškinti, kokia turto dalis priklausys pirkėjui, kuriomis patalpomis jis galės naudotis ir kokias teises įgis į žemės sklypą. Prieš patvirtindamas sandorį notaras taip pat patikrina pardavėjo nuosavybės teisę bei turto suvaržymus.
Taigi skelbime esantis žodis „butas“ dar negarantuoja, kad perkate savarankišką butą. Prieš mokėdami avansą remkitės registro ir kitais dokumentais, o ketindami imti paskolą iš anksto įsitikinkite, kad bankas finansuos būtent šį objektą.
